Świadomość prawna w naszym kraju stoi niestety na niskim poziomie. Pomimo tego, że każdy z nas wiele razy w praktyce styka się z pewnymi transakcjami osadzonymi w przepisach prawa, to niestety nikt nas nie uczył jakie te przepisy są. W przypadku tak trywialnych kwestii, jakimi są proste czynności życia codziennego, jak zakupy, czy korzystanie z powszechnych usług – nie stanowi to większego problemu. Komplikacje zaczynają się jednak wtedy, kiedy zawieramy transakcje na większe kwoty, związane np. z zakupem rzeczy ruchomych większej wartości, albo kiedy w grę wchodzi nieruchomość.

Niezależnie od tego, czy kupujemy nieruchomość na cele mieszkaniowe, czy też kiedy dokonujemy inwestycji, jedną z istotnych kwestii jest określenie warunków prawnych całej transakcji. Jest to ważne nie dlatego, że transakcja będzie musiała odbyć się u notariusza, ale dlatego, że nieruchomość może posiadać określony stan prawny, który będzie rzutował na wycenę, czy też możliwość korzystania z niej.

Przeprowadzenie przed zakupem analizy wszystkich kwestii prawnych, pozwoli na oszacowanie ryzyka związanego z transakcją. Informacje zebrane w tym procesie, pozwolą zweryfikować prawdomówność sprzedawcy, pozwolą także negocjować cenę, albo w ogóle podjąć decyzję o wycofaniu się z transakcji.

W zależności od tego czy inwestycja w nieruchomość ma mieć charakter lokaty np. w mieszkanie na wynajem, czy też zakupu działki do celów budowlanych z przeznaczeniem na magazyny, inaczej będzie przebiegał proces analizy prawnej. Ważne jest aby na początku tego procesu określić dlaczego dana nieruchomość jest w zakresie naszego zainteresowania.

Pierwszym krokiem takiej analizy powinno być zapoznanie się z treścią Księgi Wieczystej nieruchomości, a także dokumentów z nią związanych (np. aktu ustanawiającego prawo wieczystego użytkowania). Lektura tych źródeł informacji, pozwoli ocenić, czy konieczne jest głębsze przeanalizowanie jeszcze innych źródeł. Należy zwrócić uwagę, że niektóre umowy, czy też decyzje administracyjne mogą w pewien sposób ograniczać potencjał danej nieruchomości.

Oczywiście należy także przeanalizować księgę wieczystą pod kątem służebności i innych praw związanych z nabywaną nieruchomością. Trzeba także wziąć pod uwagę ewentualne obciążenia hipoteczne ustanowione w dziale IV księgi wieczystej.

Swoistym problemem jest też ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – nieruchomości gruntowe, należy zatem analizować pod kątem tego, czy w ich skład wchodzą grunty orne. Podobna rzecz ma się w przypadku gdyby na części działki znajdował się las.

Wiele kwestii pozwoli wyjaśnić analiza, w której wykorzysta się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – przesądza on bowiem o sposobie wykorzystania danej nieruchomości. Uważne zbadanie zapisów planu pozwoli lepiej wycenić potencjał danej inwestycji.

Podobnie rzecz ma się z już wydanymi dla nieruchomości decyzjami np. o warunkach zabudowy. Należy oczywiście poddać analizie prawnej treść tej decyzji i ewentualne jej warunki.

W końcu w przypadku nieruchomości zabudowanej, należy zbadać – czy posadowione na gruncie budynki zostały wybudowane legalnie albo czy nie są objęte ochroną konserwatorską.

Istotne jest także sprawdzenie, czy nie istnieją wzmianki o wnioskach do sądu, które nie zostały jeszcze rozpatrzone przez sąd wieczystoksięgowy. Takie wzmianki mogą pojawić się nawet w dniu transakcji, stąd księgę wieczystą należy sprawdzić przez Internet nawet tuż przed podpisaniem aktu notarialnego.

Artykuł opracowany we współpracy z serwisem Przegląd Finansowy